Как бы нам ни хотелось верить в сегмент и репутацию застройщика, специфика отрасли такова, что есть жесткие рамки по срокам и бюджетуВсе контролирующие органы проверяют объекты "крупными мазками" по действительно важным параметрам, нюансы при этом остаются за кадром, а ведь от некоторых из них зависит стоимость ремонта, так что примем за аксиому - так как проверите его вы, не проверит никто.
Основной закон, который регулирует ваши отношения с застройщиком это ФЗ 214 , в нем расписаны сроки сдачи, гарантий и другие аспекты.
Сначала (не позднее 2 месяцев с момента сдачи в эксплуатацию) вас уведомляют о готовности, в течение недели после этого вы должны приступить к приемке. Все выявленные недочеты вы фиксируете в ведомости, застройщик обязан устранить в течение срока, предусмотренного ДДУ (или при передаче установить сроки)
При приемке нам могут понадобиться некоторые приборы :
- лазерная рулетка, перемерить высоты и основные размеры комнат,
- Прави́ло, чтобы определить кривизну стен,
- Лазерный нивелир (уровень) прострелять горизонтали и вертикали, чтобы ничего не заваливалось, насколько серьезные отклонения по потолку и по полу.
- Тепловизор - прибор, который позволяет сделать съемку в инфракрасном режиме и проверить нет ли промерзания стен, продувания окон, ошибок герметизации
- Анемометр - это прибор, который может замерять скорость воздушного потока, нужно проверить, насколько эффективно работает домовая вентиляция
- Влагомер - чтобы понять, нет ли излишней влаги в строительных конструкциях.
Самый простой путь, это найти специалистов по приемке, у них есть ве эти предметы и - главное - опытный глаз, который знает куда смотреть. Учитывая то, что эта услуга стоит 7-10 тысяч рублей на квартиру до ста квадратов, удивительно, что мало кто ей пользуется. Хотя, каждый найденный дефект может стоить дороже такой экспертизы. По закону застройщик должен или исправить дефект, или учесть стоимость исправления в сумме договора.
Что проверять?
1) То, что находиться вне квартиры
2) Документы
3) Качество
По важности можно распределить примерно так:
Вы покупаете не только квартиру, но и общедомовую территорию, это значит, вы обращаете внимание и на придомовую территорию, и на фасад, и на работоспособность лифтов, систему водостоков, и на то, чтобы общий визуальный облик соответствовал тому, что вам продавали, что было заявлено в проекте. Вы имеете право на то, чтобы поставили перила, заменили разбитое зеркало или стекло в подъездной двери, поставили скамейки и так далее. Чем больше соседей зафиксирует такие дефекты, тем скорее застройщик на них отреагирует.
Процесс приемки включает работу с документами.
Надо проверить:
• Соответствие проекту - у вас должно быть приложение к договору, в котором прописано, что должно быть при сдаче квартиры, от отделки и мебели до обогревательного оборудования. Часто бывает, что заявлены трехкамерные супер-пупер стеклопакеты, а на самом деле они гораздо проще (и дешевле), что будут красивые трубчатые радиаторы, а ставят обычный биметалл. Согласно этому приложению фиксируем все "Прибор такой-то не соответствует заявленной в приложении номер один марке"
• Проверка фактической площади квартиры - практика показывает что никогда (вообще никогда!) не бывает 100% соответствия с проектом. Это нормально, построить огромный дом не отклонившись ни на миллиметр невозможно. Если площадь оказывается меньше, вы можете потребовать компенсацию в размере той дельты, на которую есть несоответствие. В среднем погрешность составляет в пределе 1 м2 в большую или меньшую сторону. В договоре может быть прописано, что если разница составляет меньше 0,1-0,3 м, то пересчет не делается, проверяйте. При заключении договора небольшой размер этой погрешности говорит в пользу порядочности застройщика
• Инструкция на эксплуатацию квартиры. Вам должны выдать1) технический план с контуром всех стен, обозначением зон и экспликацией помещений. Если у вас квартира свободной планировки, он особенно важен, ведь мы не можем расширять нежилые помещения за счет жилых . В этом смысле имень на плане широкий коридор это очень хорошо.2) технические условия по всем инженерным системам. Ваша квартира будет оснащена несколькими инженерными узлами (минимум это отопление, холодная-горячая вода, слаботочные системы, вытяжка). Каждый имеет свои технические параметры, которые нужны будут строителям - какое давление в системе отопления, какая температура подачи обратки, сколько заходит фаз, 380 вольт или 220 , какая система коммутации домофонии, какой интернет - оптоволокно или витая пара, бывает еще приточная система вентиляции, специалистам надо понимать какой поток воздуха, как ее разводить по квартире, бывает общая систем кондиционирования
• Показания счетчиков, пересчет - оплату услуг вы производите только после того, как вы подписываете акт приема-передачи. Часто бывает, что некоторое количество электричества и воды тратят строители, за них платить не нужно. Нередко застройщик не акцентирует этот момент.
С чем чаще всего бывают проблемы
*на основании статистики строительной студии полного цикла «ПАРАЛЛЕЛЬ».
ОКНА Основные проблемыНесоответствие паспорту/сертификату, Визуальные повреждения (царапины, потертости, брызги цемента), Уплотнители, Фурнитура, Пароизоляция, Плохое открывание створок, отливы и откосы снаружи, щели на стыках.
Чревато сквозняками, сыростью, тратами на реставрацию
Цена вопроса: от 70 000 руб.
Как решаем: силами застройщика, самостоятельно не нужно, при вмешательстве слетает гарантия
Что может быть не так с конструктивными элементами?Отклонения от вертикалиОтклонения от горизонталиПятна, грибок, «высолы»Трещины, наростыНарушения технологииНаплывы, наростыЩели, отверстия, зазорыПотолки, стены, полы, колонны
Чревато перерасходом материалов, проблемами во время и после ремонта
Цена вопроса: от 20 до 120 тыс. руб.
Как решаем: сами/силами застройщика в зависимости от ситуации и сложности, но в акте фиксируем всё.
Что значит скрытые дефекты?Пустоты в стенахПромерзанияКонденсатПротечкиЭто как раз тот случай, когда нужны приборы. Дефекты будут лучше заметны в холодное время года, летом в акте приема передачи отметить, что возможны скрытые дефекты, которые могут быть обнаружены только при отрицательных температурах. По закону у вас есть минимум три года гарантийного срока, но опять же - при любых самостоятельных вмешательствах вы рискуете потерять гарантию. Ничего не герметезируем, утепляем.
Чревато намоканием стен, порчей отделки, выходом из строя инженерных систем
Цена вопроса: от 10 до 450 тыс. руб.
Как решаем: силами застройщика
Возможные проблемы с инженерными системамиРаботоспособность сетейСборка временного ЩМИзоляция труб ХВСДефекты на радиаторах Отсутствие тяги вытяжкиПриток, проветриваниеУклон канализации, заглушки
Чревато выходом из строя инженерных систем, закупкой дополнительного оборудования, ухудшением условий проживания
Цена вопроса: от 5 до 70 тыс. руб.
Как правило такие проблемы легко решаются или своими силами, или силами застройщика
Что не так с отделкой?Нарушение технологии работОтсутствие внешней эстетикиНедолговечность отделки
Чревато перерасходом материалов, повторным выполнением работ, нарушением сроков эксплуатации объекта
Цена вопроса: от 15 до 200 тыс. руб.
Как решаем: сами, потому что скорее всего вопрос в квалификации мастера, переделывать будет скорее всего тот же, кто напортачил.
После того как все проблемы зафиксированы в акте, вы можете или требовать устранения, или требовать материалы для самостоятельного устранения, или требовать денежную компенсацию. На практике довольно просто заставить застройщика переделать и почти невозможно получить компенсацию деньгами. Если обнаружились проблемы, то чаще всего в ваших интересах подписать акт с дефектной ведомостью, что принято с такими-то дефектами, у приемки есть сроки, через два месяца застройщик может передать в одностороннем порядке, как будто вы не явились на приемку. У стройки есть допуски, госты и снипы, поэтому дефекты вполне объективны, вы опираетесь на цифры. Если застройщик отказывается переделывать, далее решается в правовом поле. Как правило, у потребителя более сильная позиция, поэтому на этапе досудебной претензии у застройщика уже достаточно мотивации.
А когда вы получите ключи, приходите за проектом ❤️